Андрей Березин и холдинг «Евроинвест» знают, как заинтересовать швейцарских девелоперов

Между Швейцарией и Санкт-Петербургской агломерацией, казалось бы, общего совсем мало.

Первое – благополучное и тихое государство в центре Европы, вторая – непростой, но динамичный кластер развития в столь же непростой, но динамичной России. 
Но, как ни удивительно, эти столь непохожие части карты мира кое-что объединяет. Например, проблемы в сфере застройки, с которыми и горная республика, и северная столица с областью столкнулись примерно в одном и том же историческом периоде. 

Примерно на горизонте последних пятнадцати лет в Швейцарии заговорили о фактическом исчерпании площадей под строительство, в том числе жилое. Незанятые земли либо нельзя трогать по экологическим основаниям, либо они просто не слишком подходят для девелоперских проектов. Но ведь рост населения, прежде всего, в крупных швейцарских городах, продолжается, растут и запросы по качеству жилья. Люди, например, не готовы теперь жить вчетвером в маленькой трехкомнатной квартире – еще поколение назад такая конфигурация жилого пространства была вполне допустимой, а сегодня минимально возможным является выделение каждому члену семьи по отдельной комнате. 

Но и «вытягиваться вверх» швейцарским городам не получится – против избыточного количества жилых высоток высказывается существенная часть граждан. А учитывая традиции прямой демократии, это фактически ставит крест на любых попытках переселить массы людей в небоскребы. 

К схожей картине, хоть и совсем другими путями, пришли в Санкт-Петербурге и области. Очень долго на местном рынке жилья господствовали объекты точечной застройки. Фактически, новые дома всякий раз вклинивались в уже сложившуюся городскую среду. И, во-первых, запас подходящих пятен застройки уже подошел к концу – причем не только в северной столице, но и во многих городах области. А во-вторых, и общество, и контролирующие органы, да в значительной степени и сами застройщики в определенный момент поняли, что бесконечное уплотнение – это не дело. 

Швейцария: экологизм и обоснованная достаточность

В Швейцарии к вопросу подошли основательно, и совместными усилиями чиновников, гражданских активистов, и профессиональных инженеров выработали новые допустимые рамки для строительства в существующей черте городов. Понятно, что простая точечная застройка в эти рамки не вписывается ни в коем случае. Но что же вместо нее?

А вместо нее предложены новые подходы к поквартальному обновлению, или, как сказали бы у нас, «реновации», морально и физически устаревшего жилья. Главный из них – очень умеренное повышение этажности. Если квартал был застроен 3-4-этажными домами, то на их месте появятся 5-7 этажные, и лишь в самых редких случаях, и очень ограниченно – десятиэтажки. 

Другая отличительная черта – поэтапность сноса, позволяющая дать жителям расселяемых домов достаточно времени на то, чтобы подыскать себе новое место обитания. Еще один момент касается ценовой политики – заметная часть жилья, возводимого по реновации, будет иметь ограничения по стоимости. Это поможет сделать новые квартиры более доступными для широких слоев общества. 

Впрочем, это все были, так скажем, общеэкономические черты. Но в Швейцарии, активно отдающей сейчас дань экологическому подходу к жизни в целом, и к вопросам урбанистики, экологизм неизбежно отражается и на принципах застройки. Отметим со своей стороны, что это влияние по большей части позитивное. Хотя, как и всегда, есть нюансы.

Если говорить о позитиве, то для российских застройщиков очень хорошим примером могла бы стать принятая швейцарскими архитекторами планировка кварталов, максимально способствующая звуковому рассеянию. То есть, там учатся строить так, чтобы включившаяся ночью сигнализация на одной из припаркованных машин не становилась причиной бессонницы для нескольких сотен людей сразу. 

Добиться такого результата не так-то и сложно. Достаточно, во-первых, избегать ставить дома параллельно друг другу. А, во-вторых, стоит шире использовать в отделке пористые материалы.

О важности зеленых пространств в организации городской застройки осведомлены, конечно, отнюдь не только швейцарские архитекторы. Но именно здесь подходят к вопросам качества озеленения по-настоящему инновационно. Для начала – избегают появления открытых участков почвы, как потенциальных источников грязи и пылевого загрязнения. Все, что можно, покрывается травяным газоном, вьющимися растениями. А что нельзя – засыпается каменной крошкой. Ее применение дает весьма приемлемые результаты.

И еще одно модное веяние – акцент на повышении биоразнообразия зеленых зон в городах. Швейцарские разработчики стремятся добиться того, чтобы каждый парк превращался в полноценную биосистему, дом для десятков видов растений, птиц и даже животных. По этому пути республика пошла сравнительно недавно, но определенные результаты есть.

Теперь о нюансе. Речь о том, что в условиях дефицита площадей с одновременным ограничением высотности строительства, даже принимаемых мер по возведению нового жилья может не хватить. И это привело к формированию в правительственных кругах позиции о том, что гражданам республики стоило бы немного сместить жизненные приоритеты. Вместо стремления к комфорту и соответствующему увеличению жилых площадей, швейцарцам, по мнению некоторых руководителей, нужна философия «обоснованной достаточности». То есть готовности к самоограничению ради того, чтобы драгоценного ресурса городского пространства хватило на всех.

Пока, насколько известно, внедрение «обоснованной достаточности» в массовое швейцарское сознание идет ни шатко, ни валко. Но вполне может стать так, что в ближайшие годы идея все же овладеет массами.

Россия: клубный формат и борьба с лишними этажами

Но можно с уверенностью сказать, что в России, и даже в ее наиболее густонаселенных регионах, включая и петербургскую агломерацию, аналог швейцарского самоограничителя размеров жилплощади вводить не будут. Да он в обозримом будущем и не понадобится – во всяком случае, пока что куда лучше ограничивает аппетиты покупателей квартир ценовой фактор. 

А вот в том, что касается эффективной организации жилых пространств, зонирования зеленых зон, да и в целом создания комфортной и благополучной среды для проживания, российским застройщикам есть чему поучиться у швейцарских коллег.

И все же процесс этот не однонаправленный. В России в последние годы наработан немалый опыт решения подобных задач. В Санкт-Петербурге и окрестностях один из центров концентрации такого опыта – архитектурно-инженерные подразделения компании «Евроинвест», возглавляемой Андреем Березиным. Проще всего ее проассоциировать с рядом жилых комплексов, построенных за последние десятилетия в Мурино и Кудрово. Но активно строит компания и в пределах городской черты северной столицы.

Главное девелоперское ноу-хау «Евроинвеста», которое точно стало бы позитивным фактором для развития жилищного рынка как в нашей стране, так и за рубежом, это смена концептуальной основы строительства. Компания в определенный момент от строительства домов, как просто вместилища квартир, перешла к возведению продуманных комплексов, объединяющих не только, собственно, жилую площадь, но и заметную долю общественных пространств – как на открытом воздухе, так и под крышей. Но это бы само по себе никого по нынешним временам не удивило, если бы холдинг Андрея Березина не пошел еще дальше, и не разработал для этих пространств собственный формат клубного досуга. Причем не разового или эпизодического, а вполне регулярного.

Этот новаторский подход оформили в виде концепции 3ID. В рамках концепта предполагается, что каждый покупатель квартиры в любом из жилых комплексов «Евроинвеста» автоматически получает и право на членство в соответствующем клубе. Причем клубе, закрытом для посторонних, что особенно важно. Можно проводить время с соседями, объединять с ними усилия в организации детских праздников. А можно участвовать в мероприятиях, которые регулярно будет проводить управляющая компания. Сет-листу предлагаемых эвентов мог бы позавидовать иной отель на побережье – тут и мастер-классы, и кинопросмотры, и лектории. Иными словами, сделано все возможное, чтобы жильцу не нужно было ограничивать свое жизненное пространство только внутренними помещениями своего жилья.

И, кстати, в холдинге открыто говорят о том, что 3ID – это не в последнюю очередь способ улучшить качество жизни именно в относительно небольших квартирах. А чтобы расширить возможности для разного вида досуга вне квартир, в холдинге ищут нестандартные решения. Например, выделяют специальные пространства для общения компаний из мамочек с малышами. А в жилищном комплексе в Мурино превратили в лаунж-зону еще и крышу. Отметим, что сейчас все жилые комплексы, возводимые «Евроинвестом», получили приставку ID к названию. Это означает, что философия клубного формата жизни будет реализована в них в полном объеме. 

Еще одно интересное решение касается организации внутренних пространств предлагаемых квартир. Это, вновь повторимся, особенно значимо для небольших по метражу жилищ. В компании Андрея Березина в свое время для этого начали активно продвигать евроформат планировки. И, как сейчас говорят эксперты, эти усилия и стали одним из движущих факторов превращения европланировок в мейнстрим. Но и в самой компании на этом не остановились, сделав удобство планировки главным условием, от которого отталкиваются архитекторы при проектировании. Кстати, такой подход заставил «Евроинвест» позаимствовать немного интеллектуальных ресурсов из-за рубежа, а точнее – из Финляндии.

«Финны сначала проектируют этаж и считают количество квартир, их ширину и длину, а потом на каркас уже надевают фасад. В России же другая традиция: наши специалисты рисуют фасад, согласовывают его, а потом уже в него нарезают квартирографию, которая получается нежизнеспособных пропорций: то студия слишком вытянутая, то двери открываются не в ту сторону. А в Скандинавии кроме прочего так тщательно подбирают локацию, чтобы даже вид архитектуры из окна способствовал развитию творческого потенциала у ребенка, который живет в этом доме. Компании Euroinvest Development такой взгляд на работу ближе», - объясняла причины такого шага директор по маркетингу и PR Елена Бурилова.

И, наконец, отметим роль компании в урегулировании бури высотного строительства. По крайней мере локально, в агломерации северной столицы. Дело в том, что, глядя на сверхмногоэтажные и невероятно плотно подогнанные друг к другу коробки жилья в Мурино и Кудрово, многие – и простые наблюдатели, и эксперты – начали ассоциировать этот стиль с «Евроинвестом».

Это было не вполне обоснованно, поскольку на обеих площадках компания была далеко не единственным девелопером, и на фоне других вела себя достаточно корректно, обходясь без чрезмерного завышения и уплотнения. Но при этом руководство холдинга согласилось взять на себя часть ответственности за происходящее, и за исправление перегибов. Андрей Березин в одном из интервью отмечал, что происходящие в последнее время улучшения – есть результат совместной работы контролирующих органов и ответственных застройщиков. 

В любом случае последние проекты компании выглядят красноречиво. Например, в Южном Мурино территория распланирована так, что площадь жилых домов в ней составит всего около 20%, а жилые здания будут совершенно швейцарскими по высоте – не больше 12 этажей. Единственной более высокой доминантой в районе станет комплекс деловых и общественных зданий. 

И даже в экстремально сложных обстоятельствах нынешнего года компания не намерена отказываться от принятых стандартов качества. Планы строительства несколько уменьшены, акцент перенесен на достройку проектов в высокой степени готовности. Но во всем, что касается качества, позиция «Евроинвеста» остается прежней.

«Когда мы приходим к землевладельцам, они понимают, что мы можем предложить лучшие условия, поскольку строим качественно и цены на квартиры у нас выше, чем у конкурентов. Но несмотря на это, продажи идут быстрее. Причина в том, что практически все дома мы всегда сдаем раньше срока. Эта позиция позволяет нам держать цены и развиваться дальше. И все это видят!», - подчеркивал Андрей Березин в интервью этим летом.